«Фактически мы проектируем гетто»: социолог о современном урбанизме

Почему районы для людей одного достатка — это плохо, как городское пространство расщепляется застройщиками на мертворожденные кварталы и могут ли в современных новостройках появиться добрососедские отношения? Об этом в интервью Indicator.Ru рассказал Олег Паченков — социолог-урбанист (к.с.н.), директор Центра прикладных исследований при Европейском университете в Санкт-Петербурге, со-основатель института урбанистики SREDA, руководитель более десяти проектов по созданию городской среды и различных городских объектов в городах России, участник рабочей группы по подготовке нового Генерального плана Санкт-Петербурга.

— Олег, мне хотелось бы поговорить о городских проблемах, с точки зрения социолога. Какие острые проблемы вы бы обозначили, если говорить о развитии российских городов?

— Проблем две: в масштабах происходящего и в отсутствии регулирования процесса. В наших городах происходит то, что называется business-leaded development [ведомое бизнесом развитие города]. Слово development на русском и английском языкам имеет разное значение. Российский девелопер — это человек, который покупает землю дешево, что-то на ней создает, инженерную инфраструктуру, квадратные метры, а потом продает. Словом development в широком смысле слова, как в английском языке, как развитие городской среды, мы не пользуемся. По той простой причине, что никакого городского девелопмента вне девелоперов у нас нет. Городские стратегии пространственного развития отсутствуют.

— Вы хотите сказать, что все пространства отданы на откуп застройщикам и государство в это не вмешивается?

— Именно. Но тут надо выделять два уровня вмешательства. Стратегического фактически нет. Есть единственный документ, генеральный план, который пишется на много лет или десятилетий вперед. Он задает самые общие рамки. Например, тут правительство города через 10-20 лет будет строить автодорогу, а тут — выводить порт. Под эти нужды территории должны резервироваться: например, нельзя продать в собственность землю, где пройдет дорога, соединяющая центр города с аэропортом. Но чиновники не задают стратегических рамок развития города, а земля по факту продается кусками. Крупные девелоперы покупают тысячи гектаров, распродают их мелким, те — уже застройщику, который строит там высотку. Все происходит путем расщепления, раздербанивания на мелкие участки. А дальше единственное, что наше законодательство регулирует, касается финального участка: социальная инфраструктура и возможная нагрузка — количество парковочных мест, детские сады, школы, которые должны возникнуть на этих метрах. Вот и все. Даже высотность не регулируется — это не центр.

А дальше начинаются разрывы и нестыковки. Никто, например, не создает мастер-план на тысячу гектаров. Никто не понимает, как целиком будет выглядеть купленная территория на две-три-пять тысяч гектаров. Все это распродадут 50 разным людям, каждый из которых поручит своим архитекторам сделать проектик на 100, 10 гектаров. И все они в разное время, к разным главным архитекторам города с меняющимся законодательством придут согласовывать проект планировки территории, но это уже тактический документ. Через десять лет таких согласований мы имеем то, что имеем: никто никогда в жизни не думал, как вся территория должна развиваться. Рост города и все заполнение пространства квадратными метрами происходит по факту решения отдельных девелоперов, спроса и предложения на рынке земли.

Какие еще проблемные моменты следуют отсюда? Транспортная инфраструктура. Она не регулируется никаким проектом планировки территории.

— Как так? Строится новый ЖК. Им же надо прокладывать дорогу!

— Кому надо? Нет, застройщик этого делать не будет: слишком дорого. Он соорудит только ту дорогу, которую проложат туда КАМАЗы с цементом. Внутридворовые территории, да, запланирует и проложит, но, как в этот квартал будут попадать люди, его не волнует.

— Но это же ударит по нему рублем. Как в его ЖК будут попадать люди?

— Зато себестоимость его квадратных метров будет ниже, чем застройщика, который на это потратится. Второе. Никто не регулирует инвестиционное жилье. Люди не собираются в квартире жить, а вкладывают в нее рубли, которые дешевеют ежегодно на 8-10% (а недвижимость растет на столько же). Человек накопил миллион, и он уже может купить квартиру в таком ЖК, in the middle of nowhere [в чистом поле]. Миллион — это цена, которая предполагает нижайшее качество. А человеку наплевать. Он не собирается там жить. Он вкладывает туда деньги и понимает, что недвижимость растет все равно, и лет через десять до этого района доползут предыдущие жилые проекты, кто-то положит дорогу, и в итоге его жилье подорожает. И вот он на этапе котлована дает застройщику свой миллион, и тот делает очень низкокачественные квадратные метры. И никто ему не препятствует, нет регулируемых параметров качества жилья. Их регулирует рынок.

— То есть нет нормативов толщины стен, например?

— Есть, но они настолько низкие… Есть ГОСТ по цементу, минимальная толщина стен, максимальная этажность (дальше дом упадет), но не более того. Нормативы на уровне выживания. Они не касаются качества городской среды! Можно строить 25-этажные дома, набитые людьми под завязку. Все регулирует рынок: раз люди вкладываются, значит, это кому-то нужно, — говорит бизнес. А экспертное сообщество не говорит ему в ответ: нет, дорогой, извини, рынок рынком, но, если у тебя 70% инвестиционных квартир, мы имеем жуткое качество жилья. Покупатели там жить не будут, туда въедут те, кто сделает это от безысходности. И если таких жителей в одном месте 70%, то фактически мы проектируем гетто.

И гетто мы задаем именно через количественные характеристики и их сочетание. Если мы не начинаем говорить: ребята, нельзя 70% инвестиционного жилья, нельзя 70% студий. Студии — это самое дешевое жилье (по конечной цене), миллион-полтора.

«Нужен максимум разнообразия на единицу площади»

— Олег, простите, вы говорите о возможном будущем или о том, что уже есть?

— Почему же, о реальном. Я говорю о «Северной долине», о «Шушарах» петербургских, о замкадье московском. В Питере туда переезжают обитатели самых ужасных, неликвидных коммуналок, которые невозможно продать. И вторая категория — это трудовые мигранты, которые арендуют это жилье. В принципе, для городской среды концентрация любой социальной группы вредна. Нужен максимум разнообразия на единицу площади. Внутри одного двора, дома, подъезда — хорошо.

— То есть, если я вас правильно понял, новостройки сегрегируются: есть дешевые новостройки, о которых вы рассказываете, а есть элитные.

— Совершенно верно. Это один из ответов на вопрос, почему плохо социально однородное жилье. Судя по рекламе застройщиков, тезис о социальной гомогенности («только люди своего круга») — одна из фишек, которую они продают. Она добавляет к стоимости квадратного метра. Нам, экспертному сообществу, бессмысленно спорить об этом с бизнесом. Почему концентрация дорогого жилья в одном квартале — плохо? Клиент же этого хочет, платит — значит, будет. А плохо это не с точки зрения прибыльности, а для городской среды, что объясняется простой формулой: материя не терпит пустоты. Если в одном месте концентрируется все мокрое, то в другом концентрируется все сухое. Если в одном квартале окажутся все богатые, то в другом — все бедные. Поэтому нужно перемешивать, разбавлять. Добиться этого можно только регулированием параметров строительства новых ЖК. Трудность тут в переводе качества (городской среды) в количественные параметры, которые привыкли регулировать чиновники: сколько парковочных мест на тысячу жителей, сколько квадратных метров зелени и так далее. Фишка в том, как «оцифровать качество».

— Олег, фактически вы ведете жесткую критику либерализма: свободная рука рынка, laissez-faire, laissez-passer…

— Так и есть.

— Но есть же пример Америки, которая все последние 100-50 лет сегрегируется, что только усиливается, и все довольны! Закрытые охраняемые ЖК, gated communities…

— Неправда. Во-первых, это не усиливается, а запрещается. В США сложно застройку регулировать, это правда. Но города все равно пытаются это делать. Получается вот какая история: если мы это не регулируем, то бизнес зарабатывает деньги на том, на что завтра города будут тратить деньги налогоплательщиков. Мы сегодня создаем gated community [охраняемый ЖК] и гетто, которые бизнес продает клиенту. А завтра город получает преступность, тратит колоссальные деньги на полицию и восстановление разрушенного вандалами и снос опустевших или обветшавших кварталов. И тот же транспорт, прокладывание инфраструктуры туда, куда городу на фиг она не нужна с точки зрения стратегии его развития. Еще 50 лет в ту сторону городу вообще нет смысла расширяться, но если люди, которые сдуру купили там квартиры, выходят на демонстрации… Девелоперы в ответ говорят: вот документы, нам все согласовали, вот подпись, закон мы соблюли. Градоначальник чешет репу и говорит: действительно, закон соблюли, к суду их не привлечешь. Чиновники, которые согласовали это, тоже соблюли закон, допустим, у них просто не было оснований не согласовать, потому что важные по факту параметры качества среды не регулируются законом, увы. Люди же устраивают пикеты, и завтра пикеты выйдут уже поближе к центру города или перекроют проспект своими машинами и потребуют, чтобы к ним проложили дорогу. Да, говорит градоначальник, мы не будем теперь строить станцию метро, которая очень нужна и давно запланирована. У нас нет на нее денег, потому что придется строить дорогу в этот ЖК, этот ЖК и в этот ЖК. И на это уйдут все ваши миллиарды, дорогие налогоплательщики.

Как бы это законно, но, если не смотреть в перспективе 10-15 лет, у нас всегда будет не хватать денег, и отчасти потому, что вчера мы удовлетворили потребность бизнеса в прибыли. Это абсурдная абсолютно ситуация. И в Америке с этим борются очень серьезно.

«Комьюнити возникает, когда у него есть поводы и есть инфраструктура»

— Вернемся к социальным проблемам. Помимо геттоизации, нет ли низового движения по выстраиванию местного сообщества, несмотря на все тяжелые условия в таких кварталах?

— Как ни странно, есть. И запрос на это есть. Но препятствуют ему масштабы строительства. Если у вас на лестничной площадке четыре квартиры, то вы своих соседей знаете в лицо. В пяти-шестиэтажном доме вы всех соседей знаете в лицо. А когда на площадке восемь квартир, в доме 25 этажей, два лифта, по лестнице никто никогда не ходит, а еще и 70% жителей дома снимает жилье, сменяя друг друга, вы просто физически не можете этих людей знать. Вы не знаете, это в лифте с вами гость соседа, доставка пиццы или ваш сосед по площадке.

Способствуют формированию сообществ товарищества собственников жилья (ТСЖ) и, как это ни смешно, управляющие компании, которые принадлежат застройщику. Проекты ЖК все увеличиваются, строятся 10-15 лет, очередями. А покупатели последней очереди не дураки — они будут смотреть, что пишут жильцы первой очереди, уже въехавшие в дом. Застройщики заинтересованы в отсутствии жалоб жильцов и, следовательно, работе ТСЖ, где люди смогут договариваться, а не только ругаться и жаловаться. Чтобы люди могли формулировать цели и участвовать в достижении этих целей. Вот таким извращенным способом, через ТСЖ и бизнес, у нас стимулируются локальные сообщества.

Что еще важно: комьюнити возникает, когда у него есть поводы и есть инфраструктура. А поводы создаются общей собственностью. В этом смысле в ущербном положении находится Питер: там отсутствует территориальное общественное самоуправление (ТОСы). Они отвечают за территории за пределами здания (ТСЖ — только дома). Мы сейчас разговариваем, и я смотрю на улицу с 15-го этажа в новостройке. Я каждый день там хожу, и мне не нравится ситуация, когда припаркованы машины и бесконечный автомобильный проезд. Но эта территория никак не моя, не наша, за пределами компетенции дома — нельзя договориться, чтобы во дворе посадили деревья. А в ТОСе мы бы могли совместно решать судьбу двора.

— Вы говорили скорее об организационных формах местного сообщества. Как обстоит дело с более неформальными вещами? Общий досуг, например…

— На них есть спрос, как показывают опросы и интервью. Но никто не понимает, как этот спрос удовлетворять. Нет поводов, как я говорил выше, и нет инфраструктуры. Нет помещений. Во всей Европе, особенно Скандинавии, уже десятки лет строятся общие помещения в подъезде, для того чтобы жильцы ими пользовались, сами решая, как… У нас обязательное требование, чтобы на первом этаже была комната для хранения лопат, веников и ведер. Но нигде не прописано пространство условного клуба, комьюнити-центра для условно сотни квартир и сотен жильцов. Чтобы жильцы могли собираться в этом помещении, просто обсуждать, когда им лифт починят, или вести уроки английского языка для желающих. Можно было бы вывесить объявление: «Дорогие соседи, никто не хочет английским позаниматься? Недорого беру». Или «Детей некуда деть, а нет ли у нас в подъезде бабушек, которым нечем занять свой длинный день, и они в этом "клубе" присмотрели бы за моими детьми, пока я полдня работаю».

Запрос есть, а инфраструктурного момента не хватает. И такие вещи в итоге происходят виртуально — через социальные сети, особенно «В контакте». Сейчас уже на стадии котлована дольщики или даже сама компания создают паблик. И дальше в этом паблике начинается туса. Кто что видел, а как строят, из чего строят… Потом все переходит к другим темам: делаю маникюр-педикюр, корпус такой-то, квартира такая-то. Или каршеринг: дорогие соседи, я езжу в 8 утра до метро Дыбенко, у меня три свободных места, присаживайтесь, на бензин скинемся, больше мне нужно.

— Звучит оптимистично…

— Ну, да. И даже переходит из онлайна в оффлайн, есть прецеденты. Это отлично. Однако не решает еще одну макропроблему городов. Новые жилые комплексы воспроизводят модель зонирования, от которой нормальные прогрессивные города уже отказались: спальные районы, из которых ездят на работу в другие, а вечером возвращаются. С этим категорически надо бороться. Застройщики должны создавать многофункциональные территории.

«Безопасность достигается через разнообразие функций, а не шлагбаумы»

— Но от застройщиков это не особо зависит. Должна быть политика как минимум на уровне субъекта федерации, создавать новые места занятости.

— Здесь есть две стороны медали. Первая: как я уже сказал, застройщик зарабатывает деньги, продает квадратные метры, больше от него ожидать не приходится. Планировать должно правительство города, которое на английском языке называется public administration [общественная администрация], а на нашем просто администрация. И очень жаль. Public administration заботится о public good [общественном благе] и ставит ограничения перед бизнесом, заставляя его действовать в интересах public good. Сам бизнес этого делать не будет, так как это лишние издержки, но можно находить модели, на которые его можно сподвигнуть. Если речь о масштабных проектах, бизнесмен должен найти союзника, со-инвестора на функцию занятости поблизости от своего жилого квартала. В менее масштабных проектах — другие варианты, но в логике стремления к той же цели.

Например, что сегодня уже требуется повсеместно — рабочие помещения на первых этажах. Если вспомнить советские спальные районы, то там такого не было, только отдельно вынесенный «торговый» центр на микрорайон, где находился дом быта, универсам и так далее. Сейчас совершенно очевидно, что во все первые этажи домов нужно засовывать коммерческую функцию. А можно идти дальше и другие этажи организовывать так, чтобы стремились снимать офисы, а не только иметь там жилье. Так происходит в Голландии: требование многофункциональности применяется не только к кварталу и дому, но и к подъезду.

Это может казаться нам странным, но еще пять лет назад и у нас никто не требовал от застройщика «встройку» в первых этажах, он фигачил от первого до 25-го этажа квартиры и продавал их, потому что жилье — это самая ликвидная недвижимость сейчас. Но сегодня от него этого требуют: нет, брат, не пойдет, нельзя сто процентов квартир, иди переделывай проект планировки, первый этаж — коммерческая функция. А в Голландии еще, условно, каждые пять этажей должна повторяться офисная функция, и это учитывается в проекте.

— Кто же захочет снимать офис в квартирном доме?

— А почему нет? Такая офисная недвижимость, например, дешевле – за счет дотаций или непрямой экономии расходов, которые муниципалитет делает для застройщика, потому что тот учитывает социально значимые для городской среды параметры и потому экономит, и потому продает дешевле. А предпринимателю ничем не мешают жители квартир. Возможно, это напряжет жильцов, но если таких офисов в доме немного, они не меняют характер дома, зато создают многоплановость. Офисы функционируют в другое время. Если в вашем квартале никто не работает, только ночуют, там днем одни женщины и дети, и ничего не происходит, можно приходить и грабить квартиры — никто не хватится. У нас в России лучшим средством борьбы от грабителей считаются толстые стальные двери в четыре ряда, видеокамера и тревожная кнопка вызова вневедомственной охраны, которая приезжает через 15 минут. А когда у вас офисы на каждом пятом этаже, как в Голландии, что это значит? Когда вы работе, в доме все равно остаются люди, которые смотрят, что происходит. Покурить выходят на лестницу, пообедать выходят и потом возвращаются, проходят через ваш двор, ваш подъезд. «Глаза во дворе», о которых писала Джейн Джекобс, реализуются и таким образом тоже. Безопасность достигается через разнообразие функций. А разнообразие функций достигается через требования к застройщику, регулирование образа жизни в квартале, что трансформируются в определенные проектные параметры, а их предъявляют уже застройщику.

— А эта секьюритизация — желание все застроить шлагбаумами, дверьми, охранниками заставить? Есть ли этому сопротивление со стороны жителей?

— Похоже, что нет. Из той серии, когда клиент и бизнес находят общий язык, чиновникам вообще на это наплевать, и только экспертное сообщество градостроителей говорит — «это нехорошо». Или, например, общение — это хорошо, смешение разных социальных групп — хорошо, а гомогенность — плохо. Поди докажи, что это плохо. То же самое с безопасностью. Проблема упирается в то, что так называемая социабельность и урбанистическая цивилизованность (термин Ричарда Сеннета), готовность к ведению публичной жизни и организация публичного пространства — это навык, требующий обоюдности. Пока у людей нет гарантий обоюдности, они в эту игру не играют. Ты не будешь открывать доступ в твой двор тем, кто в нем нагадит, и пока уверенности, что не нагадит, нет, не будет и открытых дворов. Это достигается общей культурой публичной жизни в городе. Звучит как замкнутый круг, но в действительности инструменты его разорвать есть. Малыми делами, шаг за шагом воспитывая уважение и доверие к другим. Заборы и шлагбаумы — это путь в никуда, это не город.

Продолжение интервью читайте здесь.

Подписывайтесь на Indicator.Ru в соцсетях: Facebook, ВКонтакте, Twitter, Telegram.